直击社会中介机构执业质量
发布日期:2006-10-20浏览次数:字号:[ ]
直击社会中介机构执业质量
□ 张 亮
  近几年来,土地开发利用中的土地价格日益成为社会关注的焦点。在一些地方,土地评估中的暗箱操作与利益驱动的问题仍较为突出,一些社会中介机构执业质量仍有待提高,个别评估机构和评估人员在评估中迎合委托方的不正当要求,搞虚假评估,出具虚假评估报告,严重损害了产权人的利益,已成为扰乱土地市场的一大隐患。
  2005年,舟山市审计局在对社会中介机构业务质量检查中发现,部分地价评估事务所和会计师事务所在执业过程中,存在土地使用权评估严重失实、出具虚假验资报告等严重违反相关执业法规的问题,必须引起有关部门的高度关注。

    一、存在的主要问题

    (一)土地使用权评估价值严重失实
    某地价评估事务所接受自然人陈某的委托,于2003年12月对陈某购入持有的土地使用权价值进行评估,其评估结果严重失实。经延伸调查,该土地使用权购入价格每平方米77元,土地使用权面积为20余万平方米。经该事务所评估后其土地使用权增至每平方米438.40元,评估价值与同期购入相比净增值5.7倍,土地使用权价值随之升为9011余万元,评估结果自然作为陈某入股E公司的股本来源,也构成了成立注册资本1亿元E公司的主要来源,出现了评估价值严重失实的问题:
    违背了土地评估基本步骤。该事务所及有关评估人员未对自然人陈某提供的评估土地现状、环境条件、使用类型进行查询或查证,也未对现场进行勘察和实地拍照,形成评估意见及其他有关相关工作资料。
    违背了土地资产分类原则。该事务所及有关评估人员将未开发的土地直接作为开发土地进行评估,采用“五通一平”假设评估方法,使资产评估选取的作价依据出现偏差,得出评估也未对其进行相应的修正,使评估结果在公开市场不能存在或成立。
    2005年4月,某会计师事务所接受委托,对自然人陈某入股的部分土地使用权进行评估,评估涉及面积12余万平方米,其评估目的作为对外投资参考依据。该事务所采用剩余价值法评估,评估得出总价值为9052万元,即同一地块土权使用权评估单价为每平方米600.32元和每平方米900.48元不等,超过当地挂牌的地段较好地块的地价,也出现了评估失实的问题:该会计师事务所采用剩余价值法评估,但其未考虑到地价、楼价、建筑费、专业费用、税费、利息、利润实际发生的时期并不相同,精确的地价评估需要考虑货币的时间价值,将不同时期发生的费用和收入统一的时间价值。
    (二)出具虚假验资报告
    2003年12月,某会计师事务所接受委托进行验资,依据某地价评估事务所出具的土地假设估价报告,出具的虚假的验资报告,认定自然人陈某无形资产(土地使用权)出资9000多万元。
    2005年6月,该会计师事务所接受委托进行验资,将某地价评估事务所出具的评估报告,评估的土地面积5万余平方,评估单价每平方米900.48元,评估价值4513万元,作为某公司所属一公司投资注册资本5000万元的股本主要来源,再次出具了虚假验资报告。
    对上述出具的两个验资报告,该会计师事务所依据的是失实的土地评估报告,缺乏对其评估报告真实性的认定及现场审定记录。通过事务所的资产失实评估和虚假验资,这些公司分别顺利取得了国家工商管理部门的公司登记和企业法人营业执照。

    二、检查分析及启示

    注册会计师与注册评估师在社会的经济活动中具有鉴证和服务作用,担负着维护社会共公利益、国有资产和投资者合法权益的责任,这种责任要求社会中介机构及注册会计帅和注册评估师必须严格遵守独立客观、公正的执业准则,提供公正合理的鉴证意见,为促进和维护社会经济的健康发展服务。
    一是根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》等相关法规制度规定,土地使用者在取得建设用地规划许可,向土地管理部门申请并交纳土地出让金后,方能取得土地权属证明。而某地价评估事务所未要求自然人陈某提供的土地使用合同,未对是否支付土地出让费用等进行核对,未到土地管理部门咨询有关地价信息,也未对自然人通过非正常手段取得的土地使用权证进行校对,便根据委托人的要求,采用假设评估方法,为自然人陈某出具了9000多万元的土地使用权评估价,使日后注册成立公司及控股公司股本不断扩大提供了便利。
    同时,某会计师事务所采用了剩余价值法评估,仅凭几份房产预售合同约定的价格,未考虑到地价、楼价、建筑费、专业费用、税费、利息、利润实际发生的时期不相同,地价评估需要考虑货币的时间价值,为公司作出部分土地使用权总价值为9052万元的评估结果。
    二是根据《中华人民共和国注册会计师法》第二十一条规定,案例中该事务所所出具的虚假验资报告的行为己违背了注册会计师独立、客观、公正的执业准则;第二十条规定,案例中该事务所受经济利益驱动,未拒绝出具验资报告。

    三、检查工作体会

    (一)加强审前调查工作,突出对社会审计检查档案的筛选
    我们在对社会审计年报审计质量检查中,注重检查前的调查工作。一是在项目选择上选取资产负债表下项目金额比较大且年度变化不大的年报审计单位;二是注重查阅存在两种倾向的审计工作底稿:一类是记录不全,甚至有涂改迹象的工作底稿,比较容易出现舞弊现象:另一类是资产负债表上年初和年末余额变化不大,审计工作底稿记录记载比较简单且金额较大的个别会计科目。通过筛选,使年报审计项目检查发现问题概率大增。
    (二)明确检查方案的重点内容,加大延伸检查力度
    根据审前调查情况,拟定有针对性的检查方案。对会计年报审计检查中发现的有关问题,进行分类汇总后,注意延伸审查相关单位的选取。对重点选取有关年报单位进行调查延伸,在调查中重点围绕发现的问题,查深查透,确认其问题的存在。在整个检查的过程中,还通过对相关人员查询,及时与当地政府及审计机关的联系,进一步证实上述问题的存在。
    (三)建立信息反馈制度,不断提高检查质量与效率
    审计机关各处室的职能分工不同,审计的对象范围和侧重点也有所不同,可以通过社会中介机构出具的有关报告,收集和发现一些存在的问题。同时,加强与省厅、县级审计机关之间的信息沟通与联系,互相反馈和研讨审计中发现的有关重大问题,使本次检查工作的质量与效率大大提高。
    (四)提高质量意识,规范解决问题的方式
    社会中介机构在执业过程中存在提供失实的资产评估报告、虚假的验资报告以及其他违反执业法规的行为,已造成一定的影响,遂将该问题向财政部门和注册会计师协会进行通报,并移交其进行处理。会计师事务所、注册会计师及注册评估师在执行评估和验资业务时,应当恪守《注册会计师法》、《独立审计准则》和相关的法律法规及执业规范,在实施必要的评估和验资程序、获取充分、适当的审验证据后,以经过核实的证据为依据,形成审计意见,出具相应的评估报告和验资报告,并依法对所出具的报告负责。同时,社会中介机构要增强法制意识,不断规范服务方式,提高服务质量。■
(作者单位:舟山市审计局)




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