征地拆迁背后的交易

  □ 陈 晟

案例背景

2017年X县上报的保障性安居工程开工任务共涉及3个棚户区改造，其中X区管委会负责的XGY棚改项目共涉及拆迁户223户，征收土地面积80000平方米，涉及拆迁建筑面积57000平方米；LA建设投资集团有限公司负责的QFJBD棚改项目共涉及拆迁户94户，征收土地面积18600平方米，涉及拆迁建筑面积14328.75平方米；JC指挥部负责的XM片区二期一批项目共涉及拆迁户612户，征收土地面积80780平方米，涉及拆迁建筑面积95222.12平方米。

此次审计涉及的房屋拆迁量大面广，补偿资金量大，拆迁政策复杂，本市审计机关统筹安排人员力量，选派业务骨干，积极创新思路，梳理出往年安居工程审计未覆盖的领域，利用大数据技术集中筛查疑点，结合现场审核分析、实地勘察以及谈话等审计方法发现问题。

审计过程再现

（一）前期谋划，信息采集

进点小组会议后，根据项目清单，审计人员对三个拆迁单位进行走访并询问了项目的拆迁位置、户数、进度、安置政策、资金使用以及征迁程序等具体情况，同时取得各拆迁片区的政策汇集以及财务电子账套，另外要求被审计单位准备好相关资料。拆迁体量大，审计时间紧迫，各片区的拆迁安置补偿政策又不一致，数据不齐全且要素单一，大大地增加了审计人员排查疑点的难度。审计组先从拆迁户数、征收土地面积较少的QFJBD棚改项目入手，在熟悉掌握相关程序后，着力对另外两个棚改项目进行审计。

（二）信息筛查，发现疑点

针对不同的补偿方式和政策依据，审计组结合财务支付情况设计了拆迁结算表格交由被审计单位填报，表格中包含拆迁户的协议编号、姓名、身份证号、被征收房屋地址、土地证号及证载面积、房产证号及证载面积、房屋建筑面积（测量数）、安置方式以及各项奖励补偿费等要素。

收到相关资料后，审计组将应补偿的被征收房屋评估及奖励总金额与实际财务支付数进行比对，也抽查了一部分拆迁档案，随着档案逐一被翻查，疑点浮现。有几户拆迁户以极低的安置指标进行期房或现房安置，如ZML户的安置指标面积只有106.848㎡，按照其签订的协议，该户先选择了期房安置105㎡，然后又将剩余的指标面积1.848㎡选择了现房安置121.36㎡，而根据征收补偿规定，被征收人选择套房安置的，择房后总安置面积的剩余面积或总安置面积少于20㎡的（含20㎡），不实行产权调换，由征收人实行货币补偿。审计抽查发现有8户拆迁户在剩余安置面积不足20㎡的情况下，仍以现房、期房进行安置。另外审计组还发现，有7户拆迁户拆分了安置指标面积以选择安置房屋，直接导致安置房屋增加了一套，不符合征收补偿的相关规定。

针对安置指标面积这一突破口，审计组用大数据技术筛查有无多支付房屋补偿和奖励金额的情况，发现拆迁补偿款在支付给拆迁户后，过2、3个月居然全额或者部分又退回到管委会的账户，再过几天管委会又重新支付给拆迁户。审计组将存在此类情况的拆迁户名字筛选出来形成疑点表。

（三）核实疑点，顺藤摸瓜

与财务人员沟通后未得到合理的解释，审计人员根据疑点表仔细翻查疑点户的档案。首先是XGY棚改项目拆迁户李某屏的档案，他的房屋所有权证登记得是3.5间宅基，房屋的建筑面积是789.97㎡。X区管委会是2017年5月5日同李某屏签订拆迁协议的，协议中总安置指标面积707.38平米，采用期房安置，期房安置户型还未选择。另外档案中有2份断契书，内容是他将自己的房屋按4间均分，自己保留2间拆迁房屋，另外2间房屋断契转让给其他人，其中1间转让给项某，另1间给冯某、王某、蒋某等3人，这两份断契书签订的时间分别是2014年6月和2013年2月。2017年5月31日，X区管委会支付李某屏拆迁补偿款314.81万元，其中：回购款273.18万元，补偿款41.63万元。审计人员核实了一下财务账，李某屏在之后的8月8日全部退回了这笔拆迁补偿款。到底是为什么把钱又退了回来？买房子的这些人又是谁？当时的断契协议又是怎么签订的，签订协议有没有中间人作证？

审计人员又将项某、冯某、王某、蒋某的相关档案找出来看。当年李某屏转让给项某的房屋转让价是231.53万元，项某的拆迁协议是选择房票安置，房票安置的金额是273.21万元，而房票安置总补偿款同当时转让价接近231.5329万元；冯某、王某、蒋某的房屋转让价也是231.53万元，3人单独签订补偿协议3份，总的安置指标还是353.69㎡，均采用期房安置，安置户型尚未选择；冯某、王某、蒋某的安置指标面积分别为130.84㎡、130.84㎡、92.71㎡。为什么两户房屋的转让价格如此接近房票安置的总补偿款？又将两份断契书放在一起比较一番，发现两份断契书的格式几乎一样。紧接着，审计人员又翻出其他几份疑点户的拆迁档案，发现这几户的档案里都有断契书，而且这些断契书的格式都存在雷同，好像有个固定模板，并且断契书上记载的占地面积与测绘报告上的面积是一样的，有一些房屋转让价格与房票安置总补偿款的价格基本一致，但是断契的时间都是在征地拆迁开始之前。这与常理不符。这些断契书实际签订的时间是否有问题？另外发现有几户的断契转让时间上也有矛盾。就拿李某屏和项某的断契书来说，两人的断契书是2013年2月签订的，但断契书中出现冯某、王某、蒋某的名字，而实际冯某三人与李某屏的断契书是在2013年6月签订的，明显不合理。种种迹象表明这些断契书的签订时间确实存在问题。

经过与负责拆迁的经办人以及管委会负责人开展谈话。审计陆续证实了两个项目的部分断契书存在明显造假。一是断契签订的时间不真实，有些断契所记载的占地面积与测绘报告一致，有些断契的转让价格与房票安置总补偿款基本一致，这些迹象都透露着断契签订时间在丈量评估时间以后。二是断契书的格式雷同，XGY棚改项目均采用房屋买断契约方式，XM棚改项目均采用卖断契方式，两个棚改项目的断契书均未经第三方见证。

这种断契行为直接导致拆迁户数增加，审计抽查了108户存在断契的拆迁户，与不转让房屋相比，拆迁户数至少增加了76户。这也导致一些临时安置补助费、搬迁补助费等费用的增加以及多分配安置套数，造成拆迁成本的增加。

审计项目成效

审计查出金额计量问题共计5560.94万元，查出非金额计量问题25类。审计提出后被审计单位挽回(避免)损失1437.97万元、已归还原渠道资金4001.87万元、已上缴财政121.1万元。审计共出具4份移送处理书及1份审计决定，其中移送处理书均移送中共X县纪律检查委员会、X县监察委员会，涉及违规安置房屋、虚假断契转让房屋指标等多方面。目前相关部门已对32人作出处理，个别案件仍处理中，其中：党内警告4人，党纪立案1人，诫勉谈话15人，警示谈话7人，通报批评5人。

审计组共撰写6期专报，揭示风险隐患维护经济安全，揭示民生问题维护群众利益，其中4篇得到市长或分管副市长批示，一篇被市府办录用，进而推动本级政府及相关部门各项体制机制的出台。其中本级政府出台制度4项、下级党委、人大与政府出台6项，其他单位1项，涉及国有土地与集体土地房屋征收、公租房管理、农村住房管理等方方面面。

案例启示

 推进保障性安居工程建设是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措，对促进实现住有所居目标具有重要意义。然而有部分人员处心积虑，趁机从棚户区改造项目的征地拆迁中骗取补偿资金以及房屋安置指标。国家审计对企图从中获利的不法人员起到了震慑，也为今后在房屋征收过程中避免产生类似问题提供了建议。审计机关在积极督促相关部门和单位认真整改的同时，也应深入研究并总结本次审计的经验与方法，为今后审计提供新思路。

（作者单位：台州市审计局）